关于廊坊国际医疗城项目研究_中国卫生工程网中国医院协会医院建筑系统研究分会

关于廊坊国际医疗城项目研究: 日期：2009-11-23 14:08来源：互联网:平平:

国际医疗城拟建于廊坊市经济开发区。

综述

国际医疗城拟建于廊坊市经济开发区。建设一座拥有800张床位的大型综合医院，成为该地区的医疗中心，急救中心，康复中心，健康体检中心。同时，逐步吸引京津冀地区的医疗人才，实现医疗、教学、科研为一体的大型医疗城。最终达到国内一流水平的“三级甲等医院”。

京津冀地区卫生投资市场空间大，具有较好发展前景。廊坊市处在大容量而且快速发展的市场之中。京津市场的集中性、多样性、分层次等特点给廊坊提供了很大的发展与创新空间，廊坊在这个区域中相对而言是生产要素价格较低的，而且也是有条件创造更宽松的政策环境的城市。

医疗集团的建立，将为居民和客商提供优质便捷的健康保健服务，立足于廊坊市，面向京津冀，沿渤海经济圈，在2小时行车范围内做好伤骨急救，在1小时范围内做到大病急救，使廊坊市城乡居民，以及南来北往的商客、国际宾客得到便捷的基本医疗保健服务。

一、国际医疗城项目建设背景：

国际医疗城拟建于廊坊市经济开发区。

1地区优势

廊坊市地处河北省中部，现辖二区六县和两个县级市，幅员面积6429平方公里，总人口390万。市区建成区面积54平方公里，户籍人口40多万，常住人口50万。区位优势得天独厚。位居环渤海核心区域，在北京、天津两大都市之间。所辖10个县域单位全部与京津两市接壤，京津塘高速公路穿越廊坊市区。市区距北京市区38公里，距天津市区60公里，距首都国际机场行程约40分钟，距天津国际机场和中国最大港口天津港行程不到1小时。周边有30多条国家主要铁路、高速公路、国家公路干线纵横穿越，是全国铁路、公路密度最大的地区之一；正在兴建的京津城际列车在廊坊北侧留有站口，拟建第二条京津塘高速公路在廊坊东北侧穿过，拟建京沪高速铁路穿越廊坊市区，拟建首都第二国际机场规划选址廊坊。500公里半径内有100万以上人口的城市11座,常驻人口2亿多，是中国北方产业和人口高密度、城市集中、工商业发达、市场容量大、购买力高的黄金地域。优越的区位、便捷的交通，为廊坊提供了广阔发展空间。

2、开发区及相关政策、

廊坊开发区位于京津塘高速公路的黄金分割点，距北京、天津两市和北京、天津国际机场、天津港都不超过一小时车程。截止到2006年9月底，区内已有美、日、英、法、德、韩、瑞典、丹麦、荷兰、新加坡、澳大利亚等31个国家和港台地区以及国内的1300多家企业进区投资，投资总额超过490亿元人民币。近几年，开发区引进西门子、鲁尔、GEA、天合、富士康、东芝、LG、阿克苏诺贝尔、来实建筑等16家世界500强企业，以及利比、史丹利、华为科技等一批国际国内知名企业。现已投产企业305个（其中三资企业103个）。截至2005年底，廊坊开发区已累计实现地区生产总值254.4亿元，年均增长50.7％；工业总产值426.8亿元，年均增长61.3%；工业销售收入404.2亿元，年均增长57.2％。

开发区管委会对进驻开发区的企业，给与享受国家开发区的优惠政策。

在廊坊开发区兴办的固定资产投资在5000万元以上的生产性内资企业，年缴纳所得税在500万元(含)以上的，开发区管委会将在每一户财政年度后给予企业地方留成部分20％的奖励，达到1000万元(含)以上的，给予30%的奖励。达到2000万元以上(含)的给予50%的奖励。经营期在十年以上的内资高薪技术企业和科技创业服务中心孵化的中小型科技型企业经开发区管委会确认可按照上述政策执行。
在廊坊开发区注册的流通企业(包括商贸、餐饮、娱乐、运输及其它服务性行业)，从注册之日起，企业年缴纳所得税200万元(含)以上的，开发区管委会将给予其地方留成后的20％的奖励。下一年度第一季度兑现。

凡进入开发区的企业均享受国家和开发区的优惠政策。在廊坊开发区兴办的生产性外商投资企业，实际缴纳企业所得税税赋为15％。其中，经营期在十年以上的企业自获利年度起，第一年至第二年免缴企业所得税，第三年至第五年减半缴纳企业所得税。省级以上科技管理部门认定的先进技术企业减免企业所得税期满后，仍属于先进技术企业的，经税务机关批准可延长三年减按10％的税率缴纳企业所得税；属于产品出口企业的，减免企业所得税期满后，凡当年出口产品产值达到当年产品产值70％以上的，经税务机关批准可减按10％的税率缴纳企业所得税。
3、医疗及相关部门的发展

1医疗系统

廊坊医疗卫生事业稳步发展。年末全市乡以上医疗卫生机构159个，其中医院56个，通过ISO9000认证的医院7家，疾病预防控制中心（防疫站）11个，妇幼保健院（所、站）10个。年末卫生机构（医院、卫生院）实有床位9544张，其中医院拥有床位6987张。全市拥有卫生技术人员13231人，其中执业医师4165人，执业助理医师1702人。乡镇卫生院90个，床位数2084张，卫生技术人员2089人。

到2010年，廊坊市人均期望寿命将达到73.54岁以上，人均期望寿命在2005年72.54岁的基础上增加1-2岁，孕产妇死亡率控制在40/10万以下，婴儿死亡率降至19‰以下，5岁以下儿童死亡率降至21‰以下，儿童计划免疫“五苗”接种率以乡镇为单位巩固在95%以上。每千人口拥有卫生技术人员3.5人左右。

　　医卫工作的重点：监测艾滋病等重点传染病，今后，廊坊将以预防控制艾滋病、结核病、乙肝、鼠疫、霍乱等重大传染病为重点，加强传染病疫情监测，完善网络直报，降低发病率和死亡率，到2010年，法定传染病发病率控制在180/10万以下。在城乡探索建立慢性非传染病防治示范区，以社区、学校、医院、企业等场所为基础，开展大众健康教育和慢性病监测，建立居民健康档案。

　 2交通部门

截至到2004年底，全市公路通车里程（不包括村级公路）3056公里，公路密度47.53/百平方公里。按行政等级分：国道7条223公里、省道9条457公里、县道23条752公里、乡道（含专用公路）285条1625公里；按技术等级分：3条高速公路，共77公里、4条一级路，共287公里、9条二级公路，共508公里、三级公路803公里、四级公路1333公里、等外路48公里。另外还有3222多公里村级公路。近五年来累计完成高速公路46.6公里，一级公路242.207公里，二级公路335.74公里，大桥特大桥23座，总长9.96公里。

3 财经部门

财政收支增长较快。全市实现财政收入74．4亿元，增长27．3％。其中，地方一般预算收入30．5亿元，增长25．7％(按省可比口径增长27．8％)。全年财政支出66．3亿元，增长23．6％，其中一般预算支出59．6亿元，增长24．2％。
金融存贷平稳增长。年末全市金融机构本外币口径各项存款余额837．1亿元，比年初增加135．6亿元。其中，城乡居民储蓄存款余额543．2亿元，比年初增加67．2亿元。各项贷款余额480亿元，比年初增加88．4亿元。现金收支相抵净投放货币135．9亿元。

4 市政规划

在城市发展定位方面，廊坊市确定了构筑近期“小三点”、远期“大四点”的城市格局，明确了把廊坊打造成为京津之间的新兴城市、高新技术产业和现代制造业基地、园林式生态型宜居名城的城市定位。即：把廊坊建成京津之间经济实力强、吸附能力强、综合竞争力强，充满生机活力的城市；高新技术产业迅速壮大，现代制造业蓬勃发展，成为京津冀都市圈内高新技术产业和现代制造业的重要基地；生态良好、环境优美、特色鲜明、社会和谐、知名度高，宜于休闲、娱乐、居住的理想之地。

在培育壮大主导产业方面，廊坊市立足于区位条件，着眼于培育产业特色和竞争优势，明确以高科技、外向型为主导，现代制造业和新兴服务业并举的产业定位。重点培育电子信息、汽车零部件制造、金属制品、木材加工及家具制造、食品加工与制造、会展旅游六大主导产业。在产业规划上，加快构筑依托园区、沿路布局、集群发展的“两带一轴一中心”产业格局。

二、“国际医疗城”建设理念

1、环境与发展

医疗城建设在廊坊开发区园中，开发区位于京津高速路一侧，处于京津经济发展的中轴线上。与北京、天津两大都市的发展形成无缝联接。根据北京、天津、廊坊三市的2005年国民经济和社会发展统计公报计算，由北京、廊坊、天津组成的京津走廊以16.09％的土地面积，集中了京津冀两市一省31.52％的人口和53.95％的经济总量，在京津冀地区占有绝对的核心地位，可以称之为京津冀地区的“脊梁”。

在京津冀经济高速发展过程中，需要医疗服务行业跟进发展，关系到千百万人的身心健康，关系到地区的卫生救护、防疫能力，体现出一个地区的综合发展水平，着眼于经济发展的大环境。因此，医疗行业需要大步的赶上

2、建设与设计理念

国际医疗城的设计与建设应着眼于京津冀地区的发展要求，在环渤海经济区中满足经济发展对卫生服务的需求，形成在一个区域内有一定医疗特色的服务性的集团。也就是说建设一座拥有800张床位的大型综合医院，成为该地区的医疗中心，急救中心，康复中心，健康体检中心。同时，逐步吸引京津地区的医疗人才，实现医疗、教学、科研为一体的大型医疗城。最终达到国内一流水平的“三级甲等医院”。

按照“三甲医院”建设要求：“综合医院”的设置应该是：主要特色医疗科室包括大内科、大外科等需三科以上；设置门诊和服务24小时的急诊；设置正规病床。应注意：交通方便，宜有两条城市道路；便于利用城市基础设施；环境安静，远离污染源；地形力求规整；远离易燃、易爆物品的生产和贮存区。

根据医疗建设的相关规定，800张床位医院的综合建筑面积大约需要80000平米（按每张床位100平米建筑计算）。医院各有关部门的使用面积可按比例考虑如下：急诊部、门诊部17.3％，住院部39.7％，医技科室13.1％，药剂科室6.1％，保障系统9.9％，行政管理5.2％，生活服务8.7％。以上比例根据设计情况可作适当调整。

大型综合医院建设，平均每床所需建设面积96.3 m²。以800张床位测算需要建设面积大约77040平米，合115.56亩，容积率为1.04。符合有关要求。实际征地时，可参考以上指标。

按照城市建设的要求，医疗城主体为建筑高层，采用框架剪力墙结构。初步设想主体塔楼建筑16层，裙楼3层，医疗辅助楼3座。可大致分为五个功能区：医疗中心区、健康体检区、医技辅助区、后勤保障区、生活服务区。

建筑物布置应尽量使诊室、病室等主要医疗用房有良好的朝向、日照和通风，为患者提供良好的医疗环境。住院、手术、功能检查等用房应有较安静的环境，避免环境噪声的干扰，特别是避免交通噪声的干扰。医疗各功能区必须分区明确，满足功能、使用、卫生、防火、防灾、隔离等要求。院内交通通道便捷，标识清晰，科学地组织人流和物流，避免交叉感染。绿地率不应低于35%，建筑密度大约35%。

医院的总平面布置要安排好医疗区和行政后勤供应区的分区，组合好建筑空间。由于各区各部门之间交通联系密切、交通流线复杂，因此要做好从院外到院内、院内各部门之间人流、物流分析。可采用信息诱导图标，在院内外形成有秩序的动态环境。同时要满足规划、公安消防、交通、环保、卫生防疫等部门的要求。总平面布置时应合理安排位置，，以满足这些用房对环境的较高要求。

三、项目投资可行性

1、资金的准备

工程建设期的资金来源，主要靠银行贷款，按照一般中等城市的建设造价估算，平均是1000元－1500元/平方，国际医疗城土建工程的综合造价若按1000元/平方计算。初期贷款额大约需8000万元（土建工程的费用仅包括建筑基础、建筑主体、外装修）。内装修和医疗设备还需投入2000万－3000万元。项目建成达到使用功能，静态估算需要资金在10000万元－11000万元左右。工程造价时常受到许多不确定因素的影响，如工程变更、材料价格上涨，工资标准以及利率、费率、等发生变化，必然影响造价的变动，使造价在整个建设期处于不确定状态，动态投资额可能高于静态投资额，在一定程度上影响到资金的筹措。

2、财务估算

国际医疗城的土建工程静态投资大约8000万元。资金的偿付能力给投资者带来较大的压力，有必要做好资金的偿付计划。

贷款周期	1—3年	4—5年	6—10年	备注
贷款额万元	6.75%	6.93%	7.20%
2000	758.6	486.8	287.4
3000	1137.9	730.2	431.1
4000	1517.2	973.6	574.8
5000	1896.5	1217	718.5
6000	2275.8	1460.4	862.2
7000	2655.1	1703.8	1005.9
8000	3034.1	1947.2	1149.6

2007年人民币贷款利率调整为：

1――3年（含3年）利率6.75％

3――5年（含5年）利率6.93％

5年以上利率7.20％

如按还款时间和按投资人偿还能力来做还款计划。

3、资金使用情况

预计工程建设周期3年，每年的资金投入比例大约是，第一年20％，第二年55％，第三年25％。即：第一年投资1600万元，第二年投资4400万元，第三年投资2000万元。以上仅仅是土建工程的资金准备与使用情况。如果考虑到医院内装修和医疗设备的投资，那么第三年投资额需要增加2000万元－3000万元。

4、投资回收期

一般采用动态分析方法，进行经济评价，预测投资回收期。这样充分考虑资金运动的时间因素，能够反应投资效果的真实面貌。可以采用“净现值”法进行测算。

净现值（NPV）是指在项目的寿命周期内，各年度的净现金流量按照规定的折现率折算到某一基准年的现值之和。

预测医疗城建设期为三年，共计投入8000万元，第一个经营周期为10年，起点经营额2000万元，每年收入以500万元递增，经营费用以20-25%递增，贷款折现率为7.20%。则做表如下：

投资回收期一览表万元

	年份	投资万元	经营费用万元	销售收入万元	净收入万元	折现系数 7.11%	净收入现值万元	累计净收入现值
建设	1	1600				0.934	-1600	-1600
建设	2	4400				0.871	-4400	-6000
建设	3	2000				0.8137	-2000	-8000
生产	4		1000	2000	1000	0.757	757	-7243
生产	5		1200	2500	1300	0.706	917.8	-6325.2
生产	6		1500	3000	1500	0.659	988.5	-5336.7
生产	7		1800	3500	1700	0.615	1045.5	-4291.2
生产	8		2000	4000	2000	0.573	1146	-3145.2
生产	9		2500	4500	2000	0.535	1070	-2075
生产	10		3000	5000	2000	0.499	998	-10772
生产	11		3200	5500	2300	1.465	1069.5	-7.7
生产	12		3500	6000	2500	0.434	1085	+1077.3
生产	13		4000	6500	2500	0.405	1012.5	+2089.8

从上表中可以看出，第12年的经营额大约为6000万元，支出3500万元，当年的折现资金为1085万元。投资回收期大约为12年。当然，以上的测算仅限于土建工程，不包括内装修和引进的设备。

四、资金筹措

1、银行贷款

大额资金的运作首先考虑向银行进行贷款。银行首先要了解贷款人的情况，一般是：经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记，实行独立核算的企业法人、事业法人和其他经济组织。贷款申请条件是，持有经工商行政部门年检合格的企业营业执照，事业法人应持有法人资格证明文件；持有中国人民银行核发的贷款证/卡；借款申请人经济效益好，信用状况佳，偿债能力强，管理制度完善；落实银行认可的担保；在银行开立基本账户或一般存款户；固定资产贷款项目符合国家产业政策、信贷政策；具有国家规定比例的资本金；项目经政府有关部门审批通过，配套条件齐备，进口设备、物资货源落实。

贷款申请程序，借款人向银行提交借款申请书。借款人向银行提交银行要求的相关资料，包括营业执照、公司章程、近三年财务报告，项目立项及批复文件、项目经济效益分析、用还款计划等。银行进行贷前的调查和评估、对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，形成评估意见。经银行内部审查同意的，双方就借款合同、抵押合同、担保合同的条款达成一致意见，有关各方签署合同。借款人办理合同约定的抵押登记等有关手续。借款人提出提款申请；银行资金到帐，借款人用款。银行向民营企、事业贷款有许多约束条件，在还款时间管理上比较严格，贷款利息波动较频繁。

2、向国际金融机构融资

其次也可以考虑在华的国际金融机构进行融资。例如香港“ 私人股本国际投资集团”（以下简称PrivateStock）。

“私人股本国际投资基金”是中国区（包括大陆、香港、澳门和台湾地区）的投资执行机构。PrivateStock拥有庞大且日益增长的资金实力，在全球管理着200多亿美元的资金，以金融并购、速效贷款、风险投资、房地产抵押贷款、股权收购、证券交易为主要业务。PrivateStock投资专注于发展中国家，PrivateStock大陆办事处致力于为中国（包括港澳台）优秀的创业者提供一个良好的资金平台，在协助企业家打造资源配置合理、发展态势稳健的现代化企业的同时，使其获得投入资金增值的收益，从而建立双赢的合理发展模式。
国际风险投资机构还有：

美国AD国际集团。以投资、贸易、证券、研发、咨询、管理等相关服务进军全球金融贸易市场，并取得了良好的业绩。目前拥有全球范围内的直接投资资金38亿美元，投资银行及基金类资金270亿美元。合作领域为机械、电子、通讯、化工、能源、建材、医药、生物、环保、食品、纺织、金融、交通、旅游、工业、房地产、农业深加工。集团以“创造共同价值”为经营目的，为创造“客户价值”“员工价值”“股东价值”而努力，秉持共创、共治、共享的共生理念，结合每位合作伙伴的力量，臻于可大可久、永续经营之道。

澳大利亚南太平洋投资公司：澳大利亚南太平洋投资公司，是澳洲SCT基金、PPS国际金融控股集团共同出资组建的，总部设在澳大利亚悉尼。经过多年的运营，公司现已发展成为以涉及房地产，酒店，养殖业，农产品加工业，电子化工等传统行业及现代医疗保健机构，医院，旅游产业，物流业等新兴产业的企业集团。充分利用中国大陆原料资源优势、人力资料优势、市场优势，整合我公司现有的资源优势，并对国际先进的生产设备，先进的管理经验，运用我公司在资本上的优势，在中国大陆寻求有关科技产业，新兴工农业，能源交通等方面的项目投资与发展。

类似于以上在华的国际风险投资机构还很多，这些国际资金的信誉比较好，贷款的效率比较高，同时，国际投资集团融资方式比较多，方法也较灵活。对参股企业未来的发展有较好的平台，特别是优质资产的上市，企业国际化经营等，国际投资集团都可以帮助进行策划、包装、上市。但是，国际资本加入，对企业家管理素质要求较高，企业管理要求较严，事事必须以法律为标准，企业经营必须以获得最大盈利为目标，这些都是中国企业家将面临的考验。

3、医疗设备的采购可以引入新的方法。

金融租赁，金融租赁是一种集信贷、贸易、租赁于一体，以租赁物件的所有权与使用权相分离为特征的新型融资方式。设备使用单位看中某种设备后，即可委托金融租赁公司出资购得，然后再以租赁的形式将设备交付医院使用。当医院在合同期内把租金还清后，最终还将拥有该设备的所有权。通过金融租赁，医院可用少量资金取得所需的先进技术设备，可以边生产、边还租金，对于资金缺乏的医院来说，金融租赁不失为加速投资、扩大生产的好办法；就某些产品积压的企业来说，金融租赁不失为促进销售、拓展市场的好手段。

五、国际医疗城的发展

根据廊坊市区域经济发展、人口结构、地理及生态环境、居民的主要卫生问题和不同的医疗卫生需求，廊坊市政府和卫生主管部门制定的全市的医疗卫生发展规划，确定了区域的卫生发展方向、统筹规划和配置卫生资源，改善和提高整体综合服务能力，向廊坊市区的民众提供公平、有效的卫生服务，以增进人群健康，提高生活质量，促进国民经济的发展。因此，国际医疗城在卫生事业的发展中大力做到：
    1、努力提高科技创新能力，培养和吸收一批高技术人才，联手首都医院、高校的高素质人才，建立一批重点专科，促进廊坊国际医疗城的卫生科技水平的提高。
    2、积极为居民提供优质便捷的健康保健服务，立足于廊坊市，面向京津冀，沿渤海经济圈，在2小时行车范围内做好伤骨急救，在1小时范围内做到大病急救，使廊坊市城乡居民得到便捷的基本医疗保健服务。
    3、加强急救网络建设，建立、完善具备现代化设施的城市“120”急救指挥中心，和交通事故抢救中心。
    4、加快卫生信息网络建设，发布健康指数，建设健康体检中心，医疗设施与服务在2009年达到全省先进水平。
    总之，京津冀地区卫生投资市场空间大，具有较好发展前景。廊坊市处在大容量而且快速发展的市场之中。京津市场的集中性、多性、分层次等特点给廊坊提供了很大的发展与创新空间，廊坊在这个区域

中相对而言是生产要素价格较低的，而且也是有条件创造更宽松的政策环境的城市。

廊坊市是京津冀统一市场的中心城市。中国统一市场的形成过程可能会从经济中心或中心城市向外扩散，形成城市带，城市网。并发展成统一市场。廊坊、京、津和河北省部分地区是先行形成统一市场的地区，该地区的市场发展基础好，公路、铁路等基础设施条件好。

所以，经济发展水平较高、人口密集、交通便捷的地区。建设高水平的医疗机构将具有广阔的市场前景。

撰稿人：平平

于安徽，淮北。

交流方式:liuyin7201@163.com